市场销售举步维艰 房价深陷沼泽
证券时报 发布时间
2008年以来，全国房地产市场几乎陷入整体性低迷，销售额增速同比迅速下滑，大部分城市出现负增长。这种趋势在5月份以后进一步加剧，给地产公司现金流和毛利率带来较大压力。
从商品房预售形势看，上海1-8月销售面积均低于去年同期，且在4月份之后下滑速度明显加大，1-8月累计预售住宅1114.8万平方米，比去年同期下降37.4%。虽然6月份开始，上海房价有所松动，但目前价格降幅最大的区域比前期高点下滑幅度仅20%左右，而这些区域在2006-2007年累计上涨幅度基本在1倍左右，目前上海市房价整体水平仍比2007年初高50%左右。
销售状况的低迷对开发商的经营已经产生了明显的影响。首先，资金来源的重要组成部分的预售款增速明显下滑，大部分地产商，甚至包括部分行业龙头的预售款增速都出现同比下滑，这表明目前地产业已经处于全行业衰退的边缘。在销售压力下，项目售价也纷纷下调，2008年销售项目的毛利率无疑会低于去年同期。进入2009年，2007年的高价地会大批上市开始预售，毛利率的下滑肯定会更加明显。
其次，在销售低迷的形势下，开发商的投资热情急剧下降。2季度开始，开发商纷纷下调了2008年开、竣工计划，土地市场也非常冷清，大部分城市土地出让面积出现大幅下滑。受此影响，2008年底到2009年，投资下降的趋势将非常明显。不过，由于施工周期的原因，房地产供应量到2009年中期以后才会明显减速。
业务收入增速折射销售低迷
由于预售制度，2008年上半年房地产公司的业绩还未充分反映行业趋势恶化对地产公司盈利指标。尽管如此，销售进度的不理想已经在主营业务收入增速上有所反映，2008年上半年增速低于2007年同期及2007年全年，税前利润的增速更是下滑明显。地产公司2008、2009年利润增速大幅下滑已经成为定局，甚至不排除部分公司利润同比下滑。
房价将在下行通道中运行
综合来看，我国大部分城市房价仍有调整空间，宏观经济趋势的不明朗也使得居民收入预期悲观，购房意愿不强。我们认为，四季度市场持续观望的趋势不会改变，房价依然在下行通道。
从目前的房价水平看，深圳市普通住宅实际成交价格在10000-11000元之间，2007年深圳人均可支配收入24870元。假设2008年同比增长10%，一套90平方米的住宅价格仍相当于3口之家的家庭年收入的11倍左右，而通常国际水平在4-6倍较为合理，超过7倍则房价偏高。考虑到物业税的影响，我们将房价进行修正。假设物业税率为1.5%，物业价值年复合增长率为4%，贴现率为8%，则50年累计交纳的物业税的现值为物业现值的31.8%，即在同等条件下，我国房价比交纳物业税的房价高出30%是合理的，则我国的房价收入比在9倍以下是可接受的，那么理论上深圳房价还有下跌空间。
上海方面，虽然6月份开始，上海房价有所松动，但目前价格降幅最大的区域比前期高点下滑幅度仅20%左右，而这些区域在2006-2007年累计上涨幅度基本在1倍左右，目前上海市房价整体水平仍比2006年底高出50%左右，远超于同期收入水平的增长速度。同时，考虑到股市大幅下跌带来的财富缩水，以及收入预期的恶化，目前的有效购买力远低于上一轮的行业周期的低点。因此，要使楼市重新恢复上涨动力，房价还有进一步下跌的可能，否则调整的时间可能将会较长。
在行业陷入泥潭之时，政府的货币政策及相关行业政策成为决定市场调整空间和时间的决定性因素。不过，目前虽然地方政府有小幅度的救市措施，但力度不大，难以起到扭转市场趋势的作用。在中央政策口径不变的前提下，地方出台强力就市措施的可能性不大。目前地方政府的利好措施基本还局限于契税减免等，相当于给予房价0.5-1.5%的补贴，相对于二套房贷款政策最多增加购房成本20.8%，政策面并无实质性意义。
我们认为，四季度宏观政策层面，依然以财政政策的放松为主，这还难以惠及到房地产行业。货币政策即使出现松动，也将是以窗口指导、放松信贷规模、减少票据发行量等手段为主。因此我们认为，即使四季度政策面出现略微松动，但还不足以帮助深陷泥潭的房地产行业迅速的脱离困境。
回避盈利下滑风险
从估值水平看，目前A股地产股普遍已经接近或跌破10倍市盈率，除租赁类及万科、保利等少数公司外，PB也已经在2倍以下。不过，从万科最近118个月的估值水平看，有48个月的市净率在2以下。考虑到目前行业景气度处于历史低位，且证券市场也处于熊市之中，不排除万科市净率跌破2倍。我们认为，地产股估值水平还有进一步下调的风险。由于风险相对确定，而机会较难把握，我们坚持对房地产行业“中性”评级，建议低配，选择2008、2009业绩相对确定的公司。
组合利好挽救 银行板块浴火重生
证券时报
组合利好挽救大盘银行板块浴火重生
大智慧研究所
近期A股走势可谓冰火两重天。上半周，受雷曼兄弟破产、全球金融危机升级的影响，国内银行股大幅下挫，银行股惨跌一片，权重工商银行和建设银行连续跌停，上证指数2000点轻松告破。到了本周四沪指下探到1802.33点，也就在此时部分先知先觉的资金开始抄底，股指奇迹般的从1802.33拉回到1942.85的高点，当天振幅高达7.20%，为近期少有。9月18日晚间，市场期待已久的利好正式公布，周五，大盘在重大利好支撑下以横扫一切的气势大幅上扬，所有板块个股全面涨停。
从大盘涨跌数据看，银行类板块成为此轮下跌的主要力量。由于银行类板块本身的权重的特性，银行类板块下跌也是大盘连破整数关口的重要原因。其次是券商板块，前期券商板块由于题材的原因成为游资热炒的对象，受大盘下跌影响，游资在券商板块中的表演不得不暂时停止，券商股由此失去支撑而跟随银行板块下跌。
周五的大涨让许多板块飘红，而5天以来涨幅最多的板块是通信3G、教育传媒、煤化工、有色金属、农林牧渔、医药、旅游酒店、煤炭石油、机械等板块，以上板块5日涨幅都在5%以上。其中，通信板块中的亿阳信通、中创信测等个股不知不觉逆市上涨了20%多。教育传媒也是如此，歌华有线、博瑞传媒也是早早的开始了反弹。有色金属的反弹让人眼前一亮，不过该板块被机构长期减持，目前机构持仓仅为3%。
从大智慧topview数据观察机构资金能动向发现，机构增仓较多的为工程建筑（11.26亿）、节能环保（5日机构增仓2.34亿）、旅游酒店（0.87亿）、新能源（5.382亿）、仪电仪表（2.75亿）、交通设施（4.93亿）等，工程建筑仍然作为资金的避风港，成为机构资金流入最多的板块。新能源、仪电仪表、电力设备等板块中的和电力相关的个股如国电电力、特变电工也受到基金和保险资金的青睐。
通过大智慧topview观察到的5日内减仓板块有：银行类板块（5日机构减仓61.60亿）、新上海（9.57亿）、券商（3亿）、稀缺资源（2.06亿）、房地产（2亿）、化工化纤（1.4亿）、农业龙头（0.98亿）等。券商板块龙头中信证券流出的机构资金主要来自于QFII。稀缺资源板块受焦煤龙头开滦股份和稀土龙头包钢稀土被机构减仓拖累，而地产板块虽然受到机构减仓，但保利地产仍少量流入4751万。
综观本周走势，前后差别极大。目前，在印花税单边收取、鼓励央企增持回购股份、中央汇金入市三大银行股等三大利好影响下，政策面上的消息直接给股市信心和人气，所有个股上涨，大批板块涨停，现在的问题是后续利好否能跟上。证监会曾表示将继续完善股指期货上市准备工作，如果能继续不断释放出利好，则大盘反转成立。
本周机构资金流入的主要板块有：工程建筑板块，个股看资金主要流入中国中铁、中国铁建、龙元建设，其中，中国中铁5日机构增仓2.4%，目前机构持仓29%。节能环保板块，板块中机构资金增仓明显的股票有国电电力、烟台万华、南海发展，其中，国电电力5日增仓1.0%，机构持仓18%。旅游酒店板块，从大智慧topview数据看机构增仓个股主要有：中青旅、黄山旅游、首旅股份，其中，中青旅机构5日增仓2.8%，机构持仓11%。新能源板块，机构资金增仓的股票有国电电力、特变电工、东方电气，其中，特变电工机构5日增仓1.0%，机构持仓18%。交通设施板块，其中机构资金增仓明显的股票有赣粤高速、上海机场、白云机场，赣粤高速机构资金5日增仓2.2%，机构持仓43%。
本周资金流出的板块有：银行类板块，机构资金减仓明显的股票有浦发银行、工商银行、招商银行，其中，浦发银行机构5日减仓1.9%，机构持仓43%。
房地产板块，机构资金减仓明显的股票有新湖中宝、金地集团、华发股份，其中，新湖中宝机构5日减仓5.4%，机构持仓19%。农业龙头板块，机构资金减仓明显的股票有中粮屯河、伊利股份、光明乳业，其中，中粮屯河机构5日减仓2.1%，机构持仓47%。化工化纤板块，机构资金减仓明显的股票有兴发集团、澄星股份、蓝星新材，其中，兴发集团机构5日减仓3.2%，机构持仓34%。券商板块，机构资金减仓明显的股票有中信证券、海通证券，其中，中信证券机构5日减仓-0.3%，机构持仓20%。
银行板块：有望企稳
进入9月，银行板块出现了逐级下跌的情况，在短短1周的时间里银行股下跌了30%。通过大智慧topview数据观察，5天内银行板块买入65.85亿，卖出127.78亿，净卖出61.9亿，机构持仓从9月10日20.692%迅速的下降到9月17日的19.837%，而周五因利好而全线涨停，但5日计算仍下跌8.66%排在跌幅板块第一，同时5日震幅18.33%也是第一。
作为市场最为权重的板块银行类股，因市场不断传来不利消息而走低，随着金融业盈利能力下降，表现在股票上，板块内有9家上市公司破发。不过，中央汇金公司将增持三大银行股的消息也将为该板块的企稳打下的坚实基础。
